Приморский край
deita.ru
Последнее время немного поутихли общественные страсти вокруг реформы ЖКХ – закон принят, новый Жилищный кодекс введен в действие, а все горожане, вроде бы, определились с формами управления. Но, по оценкам специалистов, большинство жилых домов Владивостока были распределены между управляющими компаниями (УК). Неужели многочисленные ликбезы в федеральных и местных СМИ никому не помогли – или УК действительно оптимальный вариант управления?
В большинстве многоквартирных домов собственники жилья, попали "под колпак" к управляющим компаниям. Каким образом? Очень просто, по новому закону, все те дома, жильцы которых не определились с формой управления, автоматически попадают в ведение УК, выбранной городской администрацией. Постоянная нехватка времени у жильцов (или банальная лень?) приводит к тому, что дом "по умолчанию" переходит к управляющей компании.
УК часто видятся многим неорганизованным гражданам как весьма и весьма приемлемый вариант. И, действительно, управляющие компании, как кажется, должны помочь и исправить плачевное состояние многих домов, но прошло достаточно много времени, со дня вступления закона в силу, но существенных изменений жильцы "управляемые" не увидели. По сути, УК предстали теме же самыми, надоевшими "жэками", лишь названными по-другому, да переведенными из муниципального в частное управление.
Плюсы управляющей компании:
- Не стоит думать и суетиться самим, все придут и сделают работники УК;
- Серьезная материальная база УК позволяет выполнять крупные работы;
- Если не устраивает одна УК, то по истечении срока, указанного в договоре (обычно это год), жильцы имеют право сменить управляющую компанию.
Минусы управляющей компании:
- Если вы не выберете форму управления домом, не остановитесь на конкретной управляющей компании, то за вас это сделает мэрия. Поэтому влиять на исполнение договора будет почти невозможно, ведь не жильцы будут его подписывать, а власти.
- Оплачивать услуги надо по тем ценам, которые установит УК;
- Необходим общедомовой счетчик.
- Если отдельные собственники не внесут вовремя плату за свет, тепло, воду (а платить мы будем по единой квитанции), и управляющая компания задолжает тем же энергетикам и коммунальщикам (не исключено, что это будут долги не жильцов, а не самой УК), то отключат от света и тепла не только ваш дом, но и весь квартал.
- Вполне возможно, что подавляющее большинство сотрудников УК - бывшие работники ЖЭУ, и вы столкнетесь с прежними проблемами, которыми зачастую грешили в этом ведомстве: хамством, грубостью и вымогательством.
- Все собственники жилья обязаны выполнять указания УК. Поэтому, если даже вас не устроит повышение цен на услуги, качество обслуживания, придется терпеть до окончания срока договора.
- Управляющая компания может обанкротиться. Конечно, так как она заключала договоры с энергетиками, водоканалом и т.д., то они с нее и будут спрашивать. Но, надо полагать, и жителям домов придется поволноваться. Так что в любом случае сохраняйте все квиточки об оплате коммунальных услуг.
Управдом – друг человека!
Товарищества собственников, в отличие от УК, вроде бы и всем хороши – заплаченные деньги полностью идут на благоустройство дома (бюджет бухгалтерии ТСЖ полностью прозрачен), своевременный ремонт осуществляется (все зависит от самих жильцов), а часто, ТСЖ еще и экономят средства собственников жилья. Но, есть один существенный минус – ТСЖ надо "заниматься". А это долго и мучительно…
Но, далеко не все знают, что после недавнего упрощения, организации ТСЖ – процедура весьма несложная и сравнимая с регистрацией юридического лица. Первый этап включает в себя подготовку и проведение собрания жильцов – на этом мероприятии необходимо оформить протокол собрания, утвердить устав будущего товарищества, выбрать председателя, правление и бухгалтера. Именно этот, самый первый этап, чаще всего и пугает желающих объединится – собрать всех жильцов, да еще и вещать пред ними… Отвыкли мы от подобных собраний. Да и это странное слово "председатель" "попахивает" давно забытым социализмом. Но если кому-то удастся организовать встречу жильцов, да еще и убедить в необходимости ТСЖ большинство собственников (50% + 1 голос) – можно смело считать половину работы по созданию товарищества выполненной.
Далее совсем просто: составление заявления в налоговую службу на регистрацию, получение из налогового органа свидетельства о регистрации юридического лица со всеми реквизитами и открытие банковского расчетного счета. На всю процедуру – 10-15 дней. Но стоит ли игра с подобным "управдомством" свеч?
Плюсы:
- Всем известно, что дома, относящиеся к ТСЖ и ЖСК, находятся в лучшем состоянии и более хорошо обслуживаются. Причина в том, что здесь жильцы самостоятельно нанимают рабочих, контролируют с помощью своего правления и ревизионной комиссии качество и выполнение работ. Управляющий проверяет - когда, например, явился на работу сантехник, какие планы у электрика на ближайшие дни. Жильцы точно знают, кому и за что они платят деньги. В доме чисто, красиво, уютно;
- ТСЖ - это юридическое лицо, которое имеет право заключать договоры с компаниями, предоставляющими коммунальные или другие услуги (а значит, может выбрать более выгодные условия), нанять своих электриков, сантехников, уборщиц и т.д. Или взять ссуду на необходимые работы;
- С помощью своей собственности, то есть дома, можно заработать. Например, принять предложение какой-нибудь компании и повесить на здании рекламный щит - за использование площади платятся деньги, которые пойдут на ремонт, благоустройство. Или сдать пустующие помещения и придомовую территорию в аренду;
- Вы вправе создать накопительный фонд, средства из которого пойдут на капитальный ремонт только вашего дома;
- Ревизионная комиссия, которая также выбирается на общем собрании, проводит проверки расходуемых средств;
- В устав ТСЖ можно вносить изменения и исправления, если, конечно, они не нарушают установленный законом порядок;
- Председателя, правление и других назначенных лиц, если они не справились, по мнению большинства членов ТСЖ, с доверенным им фронтом работы, на общем собрании можно снять и заменить другими более ответственными и добросовестными гражданами.
- И еще одно достоинство подобной формы управления: законом предусмотрено объединить под одним ТСЖ для обслуживания два и более дома, находящиеся на смежных земельных участках или имеющих общие коммуникации. Как правило, это значительно снижает расходы на содержание домов.
Минусы:
- Учитывая состояние жилого фонда, создавать ТСЖ в доме, который разменял уже не один десяток лет, накладно, ведь ремонт, причем зачастую капитальный, придется делать за свой счет;
-Мнение членов ТСЖ, оказавшихся в меньшинстве, остальных не волнует. Решат на общем собрании, что в каждый подъезд надо посадить по вахтерше и платить им зарплату, а на каждое окно в общем коридоре поставить пластиковые окна и в каждый пролет поставить горшок с дорогостоящим растением (или еще какие-то изыски придумают), будете платить независимо от того, есть у вас деньги или нет. Никто ваши материальные затруднения в расчет принимать не будет. Не можете - по суду арестуют ваше имущество.
Выселить того, кто не платит установленной общим собранием суммы, никто не имеет права;
- Вполне возможно, что собственники, решившиеся создать ТСЖ, столкнутся еще с одной проблемой: с жильцами, которые не желают приватизировать квартиры. В данной ситуации товарищество организуется лишь из имеющихся собственников. Если учесть, что проживать в квартирах по социальному найму остались лишь малоимущие члены общества, то членам ТСЖ придется оплачивать свои идеи самостоятельно. Другое дело, организация ТСЖ в новостроях, там и неприватизированных квартир нет, и социальный порог присутствует.
- У товарищей-собственников не только общие расходы, но и долги. ТСЖ должно иметь общедомовой счетчик, то есть энергетики будут требовать оплату со всего дома; Оплачивать свое проживание в доме с ТСЖ, минуя товарищество, вы не сможете. То есть, если вы добросовестно оплачиваете все коммунальные услуги, а кто-то из ваших соседей задолжал или недобросовестный председатель правления вашего ТСЖ, собирающий платежи, использовал эти средства, как говорится, не по назначению, то всему вашему дому отключат свет, тепло, воду и т.д.;
Жильем управляем непосредственно
Если вы решили выбрать эту форму управления многоквартирным домом - непосредственное, то без общего собрания также не обойдетесь. Здесь вы выберете инициативную группу (как правило, люди работают на общественных началах), которая будет решать коммунальные проблемы в доме.
Плюсы:
- На общем собрании жильцы решают, какую организацию, предоставляющие услуги ЖКХ, им лучше выбрать, где выгодней приобрести те же счетчики на воду, электричество. А инициативная группа (на основании решения общего собрания) подписывает договоры, следит за качеством выполненных работ;
- Не нужно ставить домовой счетчик. За чужие долги добросовестные пользователи не платят. Договоры на холодное и горячее водоснабжение, водоотведение, электро- и газоснабжение каждый собственник (от своего имени) заключает самостоятельно и лично несет ответственность за свои долги. То есть если отключат, то только самого должника. Хотя, как показывает практика, заключить договоры на коммунальное обслуживание и электроснабжение достаточно сложно, а чаще всего – просто невозможно. Кроме того, необходимо учитывать и количество жильцов в каждом конкретном доме. Одно дело если дом, например, двадцатиквартирный, и другое дело, если в доме 160 и более квартир;
- Не надо оплачивать чужие причуды в виде консьержей и навороченной техники;
- Вы не берете на свое "содержание" малоимущих и алкоголиков (как в ТСЖ);
Минусы:
- Чистота и уют в доме может остаться на том уровне, как и сегодня, так как каждый платит за себя. И если вы решили что-то установить, поменять, то придется скидываться только на тех, кто желает, например, сделать ремонт;
- Непосредственное управление жильем - не является юридическим лицом, поэтому жильцы такого дома не имеют права заводить счета, брать ссуду, сдавать в аренду помещения. Нельзя копить деньги на будущий ремонт лифтов, труб, крыш и другие капитальные затраты;
- Форма непосредственного управления домом, по мнению юристов, очень нечетко прописана в Жилищном кодексе. И каким боком она повернется к жильцам, сказать трудно. Вполне возможно, что выходом послужит создание ТОСов - органов территориального общественного самоуправления, имеющих право оформлять счета и накапливать на них деньги.
До недавнего времени покупатель "квадратов", формально являясь дольщиком, фактически не имел возможности влиять на качество возводимого на его деньги жилья. Сегодня же Жилищный Кодекс дает дольщикам право осмотреть и принять (или не принять) дом у застройщика (наравне с госкомиссией). Правда, возможно это лишь при условии, что дольщики дома создадут ТСЖ.
Кстати, Дольщики дома "Некрасов" в качестве формы управления домом выбрали ТСЖ, и уже первое собрание будущих собственников показало, что большинство понимает преимущество этой формы управления. Предварительный опрос показывает, что наверняка эту же форму управления выберут и будущие собственники квартир дома "Некрасов.Дом2".
