www.vedomosti.ru
Бэла Ляув
«Управлять новым домом прибыльно — жители там платят в 5 раз больше. А попробуй поуправлять где-нибудь в микрорайоне, где ржавые трубопроводы, а жители не платят даже то, что принято», — жалуется высокопоставленный чиновник департамента имущества Москвы. Частные управляющие компании (УК), которые есть у каждого крупного девелопера, похоже, с этим согласны: они особенно и пробовать не хотят.
Миллиардный рынок
Федеральная антимонопольная служба (ФАС) оценивает столичный рынок услуг жилищно-коммунального хозяйства (ЖКХ) примерно в 60 млрд. руб. — это только обслуживание и капитальный ремонт домов без учета платы за газ, свет, воду и т. д. Главное достоинство этого рынка — постоянный спрос: на протекающий кран жилец всегда найдет деньги, и чем старше дом, тем чаще ломается кран. Но никто не знает, как подступиться к этому денежному потоку, говорит предправления Mirax Group Максим Привезенцев.
На 16 апреля 2008 г. способ управления был выбран в 30509 московских многоквартирных домах (99,4%), сообщила пресс-служба комплекса ЖКХ и благоустройства Москвы. По новому Жилищному кодексу есть три варианта управления.
Первый — самими жильцами-собственниками. Его выбрали «не более десятка домов в Москве, чтобы не тратиться на УК», рассказывает ведущий юрисконсульт Института экономики города (ИЭГ) Дмитрий Гордеев, добавляя, что способ этот не очень эффективен. Если в доме ЧП, его некому устранять — людям нужно собираться, решать, кого нанять, за сколько, а на это не всегда есть время, комментирует Гордеев.
Второй способ — управление товариществом собственников жилья (ТСЖ).
ТСЖ может заключить договор непосредственно с эксплуатирующими компаниями (4910 московских домов, или 16%). «Но в доме есть сложные системы — лифты, насосы и т. д., а просто “хорошие” люди, избранные в правление, зачастую не имеют навыков управления домом», — продолжает Гордеев. «Утопия, чтобы 30000 домов в Москве управляли 30000 ТСЖ. Для властей ведь еще важно, чтобы город не расползся, ведь граждане звонят префектам, главам управ, мэрам», — уверен Привезенцев.
ТСЖ может нанять УК и поручить управление ей (так устроено в 3299 домах, или 11%). Поручить отбор поставщиков услуг и управление профессионалам, прописав в договоре требования и цены, — наиболее эффективный путь, уверен начальник управления контроля ЖКХ, строительства и природных ресурсов ФАС Владимир Ефимов. Но все это возможно, если жильцы вообще хотят заниматься ЖКХ. А они не хотят.
В подавляющем большинстве столичных домов (22271, или 73%) жильцы выбрали третий способ управления, поручив свое ЖКХ ГУП «Дирекция единого заказчика» (ДЕЗ), которых в Москве 124 штуки.
«Москва форсированно провела собрания жильцов. Зачастую они оформлялись таким образом, что собственники потом с удивлением узнавали, что выбрали УК. Москва отчиталась, что проведены собрания более чем 97% собственников. Достоверность этих данных вызывает большие сомнения», — говорит Гордеев из ИЭГ.
Низкорентабельный бизнес
Частные УК пока серьезной конкуренции ДЕЗам не составляют. Они в основном управляют новыми домами с платежеспособными жильцами — чаще всего это дочерние структуры компании-застройщика. Сергей Лушкин, директор по маркетингу и продажам девелопера «Квартал», говорит, что в состав холдинга входит ООО «Кварт-сервис», управляющее 14 домами «Квартала». По его словам, ежемесячные платежи по содержанию квартиры и дома составляют от 43до 86 руб. за 1 кв. м. Тимур Баткин, гендиректор DS Realty, говорит, что в структуре «Дон-строя» есть компания «ДС эксплуатация» (управляет 14 домами «Дон-строя» более чем на 1 млн. кв. м), она берет $2-4 за 1 кв. м.
Между тем городские расценки гораздо ниже. «Себестоимость обслуживания сейчас составляет 16 руб.», — указывает Ефимов из ФАС. Принятая городская ставка — 17,5 руб. за 1 кв. м. Причем дотация города составляет около 10 руб., а человек платит порядка 40%, добавляет Константин Борисов, гендиректор Управляющей городской компании (УГК, входит в Mirax). По информации департамента экономической политики Москвы, город тратит на эти дотации порядка 20 млрд. руб. в год.
По словам Баткина, для девелоперов УК скорее поддерживающий бизнес: «О рентабельности сложно говорить, так как не было единовременного вложения денег в этот бизнес». Баткин не имеет представления, как можно зарабатывать, управляя старыми домами: «Скорее всего, это убыточно».
Mirax Group рассчитывает, что нет. Летом 2006 г. компания предложила отработать механизм управления многоквартирными домами в московском районе Тропарево-Никулино. По постановлению правительства Москвы №299 департамент имущества Москвы до 20 декабря 2007 г. должен был провести конкурс на доверительное управление акциями ОАО «ДЕЗ «Тропарево-Никулино». Пресс-служба департамента имущества Москвы сообщила вчера «Ведомостям», что не только конкурс не проведен, но и сам ГУП еще не акционирован. Привезенцев из Mirax оценивает возможную доходность от управления домами в 5-15%, добавляя, что управление ЖКХ — это в первую очередь «огромные потоки, которые исчисляются миллиардами».
УК могут заработать либо на новом жилищном фонде, который не требует больших затрат, либо на больших объемах, соглашается Владимир Сидоров, гендиректор ООО «ПИК-комфорт» (всего обслуживает 97объектов, из них 50— в Москве, общая площадь— 1,673 млн. кв. м). У компании в управлении 20% «сторонних» домов. По словам Сидорова, управлять менее чем 500 000 кв. м невыгодно и желательно, чтобы эти дома находились в одном районе.
В дальнейшем ДЕЗы предполагается акционировать. «В прошлом году правительством Москвы принято решение поделить функции нынешних ГУПов между инженерными службами районов (ГУ ИС) и АО ДЕЗ», — сообщила пресс-служба департамента имущества Москвы. Первые будут на бюджетные деньги содержать дворы, не попавшие в состав общего имущества многоквартирного дома, и диспетчерские службы. АО ДЕЗ займутся обслуживанием жилищного фонда. 100% акций АО как минимум на три года останутся в собственности города, потом в зависимости от результатов правительство Москвы примет решение, продавать их или нет.
Капитальные надежды
Еще одним источником дохода для частных УК мог бы стать капитальный ремонт. Вообще-то у властей нет обязанности его проводить, напоминает Ефимов из ФАС. Тем не менее Москва ежегодно выделяет деньги на капремонт: в 2007 г. было направлено 23 млрд. руб., в 2008 г. планируется 40 млрд. руб., а к 2014 г. — увеличить до 100 млрд. руб.
Пресс-служба департамента экономической политики Москвы объясняет, что по новому федеральному законодательству собственники должны ремонтировать дома сами. Но поскольку «налицо недоремонт», старые дома город отремонтирует за свой счет.
УК могут претендовать на бюджетные деньги. В одном из домов в Тропареве-Никулине УГК пошла таким путем: создано ТСЖ, описан объем капитального ремонта и что нужно сделать по каждому конкретному виду работ, составлены сметы, рассказывает Привезенцев из Mirax. «Капремонт ведется за счет привлеченных денег под гарантии муниципальных властей. УК вместе с жилинспекцией делает паспорт дома и определяет объем работ, а город дает гарантию, что эти деньги будут оплачены. Таким образом, исчезают фирмы-однодневки: нашей УК банк даст деньги, а, скажем, “ЖЭК-9”— нет», — объясняет он.
Но это все пока эксперимент. С 1 мая практически ничего не поменяется, уверен Ефимов из ФАС. Сейчас люди надеются на ДЕЗ, который вроде как при власти, но эти надежды беспочвенны, власть не является гарантом и уж тем более не отвечает за качество работ. Подход может измениться, когда все ДЕЗы приватизируют, полагает чиновник. «Только при переходе к 100%-ной оплате жители задумаются о выборе компании, которая предлагает обслуживать дом за наименьшую сумму при более качественных услугах», — заключает Гордеев из ИЭГ.
