ЖКХ - Публикации - Жилищный комплекс - Совет доступного жилья

Михаил Махлин

ВПЕРВЫЕ оконтурен предложенный Федеральным агентством по
строительству и жилищно-коммунальному хозяйству (Росстрой) "проект
проекта", переданный в администрацию президента страны для рассмотрения и
утверждения. Сделал это руководитель специально созданного в Росстрое
управления по реализации Национального проекта "Доступное и комфортное
жилье - гражданам России" Михаил Куликов. Случалось это в Ростове-на-Дону
на межрегиональной конференции "Регионы России: перспективы развития
жилищного строительства и модернизации жилищно-коммунальной отрасли".
Михаил Куликов особо подчеркнул рабочую значимость документа, который
сочетает в себе как политическую декларацию, так и своего рода сетевой
график по ее воплощению. Уникальная для России бюрократическая (в хорошем
смысле слова) находка, когда на два года вперед подекадно расписаны не
только мероприятия, но и пофамильно определены ответственные за это
исполнители.
Два года, а отсчет начался с августа 2005-го, должны позволить
государству, его банковской системе и российскому бизнесу раскрутить
маховик, который не поддавался многие десятилетия, если не сказать круче.
Силы и средства концентрируются на четырех приоритетных направлениях,
включающих в себя пятнадцать мер, которые в свою очередь подразделяются на
конкретные мероприятия. В переводе с канцелярского на русский это означает
ответственность исполнителей от мала до велика перед Национальным советом
по жилищной политике во главе с президентом.
Некую сумятицу в головах внесло заявление президента, сделанное 5
сентября, о едином совете по реализации приоритетных национальных
проектов, деятельность которого он будет контролировать лично. Тем самым
дезавуирована многажды обозначенная идея специального межотраслевого
органа по жилищной политике. Как говорили строители в кулуарах
конференции, мощный Национальный проект по жилью может раствориться в
конечно же не менее важных программах. Если, мол, можно было рассчитывать
на президентское участие хотя бы раз в квартал, то при таком раскладе он
сможет рассматривать измучивший всех "квартирный вопрос" не чаще чем по
полугодиям.
В Национальном проекте во главу угла поставлено улучшение доступности
жилья. Что касается молодых семей, то федеральный бюджет окажет им помощь
в размере первоначального 30-процентного взноса. Остальное - кредит. Резон
таков. Кому кредитоваться, как не молодым. Тем более рекомендуемый
стандарт по ипотеке определен в 27 лет под 14 процентов.
Особая статья - молодые специалисты на селе. По градации
минэкономразвития в стране определены четыре категории регионов. В
успешных "денежных" госбюджет выделит 10 процентов, 20 процентов добавит
субъект Федерации. Дальше кредит. В другой группе соотношение может быть
20 на 30. В третьей - 30 на 20. Наконец, в самых бездоходных местах
федеральный и региональный бюджеты выступят на паритетных началах - 50 на
50, но тогда жилье будет считаться социальным.
Государство не снимает с себя ответственность за обязательства,
взятые перед военнослужащими, вынужденными переселенцами, чернобыльцами,
инвалидами, ветеранами войн и вооруженных конфликтов и т.п.
Система должна быть равнопрочной. Стимулируя спрос на жилье,
государство позаботится о росте строительства. Иначе застройщики поднимут
цены до небес, что уже и демонстрируют. На недавнем совещании глав
регионов Южного федерального округа в Нальчике, как сообщил помощник
полпреда президента в ЮФО Карен Оганян, приводились факты реализации жилья
по ценам вдвое и более превышающим себестоимость. С такой
"сверхрентабельностью" могут бороться только банки, заинтересованные в
сроках и полноте погашения кредитов.
Сбалансированности спроса и предложения будет способствовать участие
государства в подготовке площадок для нового строительства. Четверть их
обустройства пойдет под гарантии федерального бюджета, столько же из
региональной казны. Остальное составят банковские риски. Без последних
терялась бы мотивация кредитных учреждений в контроле за соблюдением
обязательств, взятых заемщиками.
В числе приоритетов Национального проекта руководитель управления
Росстроя Михаил Куликов назвал развитие ипотечного кредитования жилищного
строительства. При этом не отвергаются накопительные схемы или долевое
участие.
- Преимущества ипотеки состоят в том, - заметил Михаил Михайлович в
разговоре с обозревателем "РБГ", - что человек сразу же становится
собственником жилья. Случись беда с банком-кредитором или застройщиком,
ему это только на пользу: не надо отдавать долги. Иная картина, когда
деньги вкладываются вперед и до последнего не приобретены права
собственности. Риск зависит от добросовестности компании, с которой имеет
дело потенциальный покупатель жилья. Пусть редко, но случаются скандалы,
когда одна и та же квартира продается дважды, когда "трест лопнул" и люди
остаются ни с чем.
Заглядывая в день завтрашний, нельзя обойти стороной сегодняшний. Чем
лучше будем мы распоряжаться имеющимися фондами, тем проще решать
предстоящие задачи. Исчерпывающий анализ положения дел дал в своем
выступлении заместитель руководителя Росстроя Юрий Тыртышов.
- Понятное и естественное желание каждого человека - жить лучше,
обеспечить будущее своим детям. Но для нас с вами это вопрос не только и
не столько личного измерения. Это проблема, которая затрагивает, иногда
достаточно больно, нашу профессиональную честь, - сказал он, обращаясь к
коллегам в Ростове-на-Дону. - Мы обязаны ответить на вопрос: неужели нет
такого способа, чтобы решить, наконец, в России квартирные проблемы,
гарантировать хотя бы минимум цивилизованного проживания?
Поставлена задача к 2010 году выйти на ввод 80 миллионов квадратных
метров жилья. То есть за пять лет предстоит удвоить объемы жилищного
строительства.
5 сентября президент страны подтвердил приоритетность действий в
сфере обеспечения граждан жильем. Была названа задача к 2007 году как
минимум увеличить ввод на треть, то есть выйти на уровень годового объема
в 53 миллиона квадратных метров.
- К сожалению, несмотря на значимость, придаваемую жилищным вопросам,
проблем здесь по-прежнему очень много, - констатировал Юрий Тыртышов. - До
сих пор около 5 миллионов человек живут в домах, признанных ветхими и
аварийными. На юге России площадь ветхого и аварийного жилья наибольшая -
22,7 миллиона квадратных метров. В пяти регионах России доля ветхого и
аварийного жилья превышает 10 процентов. Это Дагестан, Ингушетия, Саха
(Якутия), Тыва и Астраханская область.
В текущем году из федерального бюджета подпрограмма "Переселение
граждан РФ из ветхого и аварийного жилищного фонда" будет профинансирована
в размере более 2, 7 миллиарда рублей. Это вдвое больше прошлогоднего, но
все еще недостаточно, чтобы остановить стремительное выбытие жилищного
фонда. Поэтому мы рассчитываем как минимум на удвоение финансирования и в
2006 году, - отметил заместитель руководителя Росстроя.
По словам Ю. Тыртышова, оставляет желать лучшего уровень
благоустройства жилищного фонда страны. Например, в сельской местности
водопроводом обеспечено 41 процент, а канализацией - только треть
жилищного фонда. А это не только бытовые неудобства, но и по многим
населенным пунктам - острейшая проблема поднятия грунтовых вод,
подтопления зданий, ускоренное приведение их в ветхое и аварийное
состояние. Да и в городских населенных пунктах инженерная обеспеченность
жилищного фонда далеко не стопроцентная: от 87 до 77 процентов по
различным коммуникациям.
Даже те сточные воды, которые пропускаются через очистные сооружения,
все равно не подвергаются нормативной очистке. По данным Росстроя, в
Северо-Западном федеральном округе нормативно очищается только 11
процентов сточных вод, пропущенных через очистные сооружения, в
Центральном федеральном округе - 24, в Приволжском - 25, в Дальневосточном
- 34, в Южном федеральном округе - 36, в Сибирском федеральном округе - 46
процентов. В Карачаево-Черкесии, Калининградской, Новгородской, Псковской
областях уровень нормативно очищаемых сточных вод не превышает одного
процента.
- Помню, как готовясь к заседанию Госсовета 2001 года, инициативная
рабочая группа коммунальщиков южнороссийских регионов, которую я тогда
возглавлял, формулировала проблему так: еще немного и ЖКХ перейдет в
ведение МЧС, - отметил Ю. Тыртышов. - Долги в отрасли до сих пор
значительные. В преддверии осенне-зимнего сезона особенно настораживают
объемы задолженности за топливно-энергетические ресурсы. В целом по стране
энергетический долг составляет около 44 миллиардов рублей. Есть крупные
должники среди южных регионов. Например, Ставропольский край имеет общий
долг за газ и электроэнергию почти 2 миллиарда рублей. Кабардино-Балкария
- около 1,5 миллиарда. Законопроект о финансовом оздоровлении
жилищно-коммунальных предприятий до сих пор не утратил своей актуальности.
Мы считаем, что его надо принимать незамедлительно.
В то же время по ряду показателей финансово-экономической
деятельности отрасли очевидны заметные улучшения. Уровень возмещения
расходов предприятий жилищно-коммунального хозяйства, связанных с
предоставлением гражданам субсидий и льгот на оплату жилья и коммунальных
услуг, повысился. В 2004 году субсидии на оплату жилья и коммунальных
услуг были погашены из бюджетов на 98 процентов. Льготы - на 86 процентов.
В целом объем бюджетного недофинансирования оказался на 7 миллиардов
рублей меньше, чем в 2003 году и составил 10 миллиардов рублей. Но и это
все равно недофинансирование.
Госдума России наконец приняла долгожданный Закон "О концессионных
соглашениях", который регламентирует отношения в различных секторах
экономики, в том числе ЖКХ. Казалось бы, открыты возможности для более
активного привлечения как крупного, так и среднего, малого бизнеса для
управления инфраструктурными системами и инвестирования в них. Однако, как
отмечалось на конференции, действенного механизма приведения закона в
действие пока нет. Типовой договор вряд ли уместен в ЖКХ, где одна
ситуация не похожа на другую.
Именно частные компании скоро займут главенствующее положение в сфере
управления жилищным фондом. Дополнительным импульсом для демонополизации
этой сферы, развития конкурентных отношений стал новый Жилищный кодекс,
который изменил порядок управления многоквартирными домами. Теперь жильцам
дано право и обязанность самостоятельно определиться с формой управления
своим домом. И это они должны сделать до 1 марта 2006 года.
Наступает время инициативы вместо иждивенчества и ответственности
вместо самоустранения! - заявил Юрий Тыртышов. - Сегодня и простому
собственнику жилья, и главе муниципального образования предстоит многому
научиться в деле управления финансами. Не так просто преодолеть барьер и
перейти от упреков и жалоб, ожидания милости со стороны к самостоятельному
хозяйствованию. С тех же позиций мы должны оценивать успех частных
компаний, приходящих в жилищно-коммунальный сектор. В ряде регионов страны
и, в частности, на территории хозяйки сегодняшней конференции - Ростовской
области, бизнес уже чувствует себя полноправным партнером власти и
показывает результативную работу. В Ростовской области реально запущен
процесс вложения солидных внебюджетных инвестиций в модернизацию
жилищно-коммунального комплекса.
Об опыте государственно-частного партнерства в ЖКХ, взаимодействии
региональной и муниципальной власти, проблемах улучшения качества жизни
населения говорили вице-губернатор Ростовской области Юрий Андриади, глава
администрации Ростова-на-Дону Михаил Чернышев.
Председатель правления компании - частного оператора по управлению
городской инфраструктурой водоснабжения и канализации Сергей Яшечкин
подчеркнул, что отношения в рамках концессии позволяют местным властям
сохранять право собственности на объекты, контролировать деятельность
инвестора и выстраивать продуманную тарифную политику. В свою очередь
инвестор получает гарантии долгосрочных контрактных отношений, в рамках
которых можно привлекать ресурсы под проекты со сроком окупаемости от 5 до
15 лет. Крайне важно, что деятельность компании выражается не только
объемами заключенных контрактов, но отвечает задачам государственной
политики в сфере ЖКХ. Участие частного капитала является одной из ключевых
составляющих реформирования коммунальной сферы.
Вместе с тем на конференции отмечалось, что развитие инженерной
инфраструктуры, планирование территориального развития, формирование
экономически обоснованной тарифной политики, сопровождаемой мерами
социальной защиты, контроль за качеством, стабильной поставкой и
безопасностью услуг были и остаются прерогативой органов власти.
Как известно, Федеральным законом "Об общих принципах организации
местного самоуправления в Российской Федерации" большая часть полномочий в
жилищно-коммунальном секторе закрепляется за органами власти поселений и
муниципальных районов. Демонополизация отрасли и приход сюда частных
компаний не снимают ответственности органов власти за организацию в
пределах поселений электро-, тепло-, водоснабжения, оказание других
жизненно важных услуг. Однако и частные компании должны помнить о том, что
ЖКХ - тот сектор, где не все определяется правом собственности. Любая
компания, работающая в ЖКХ, несет огромную социальную ответственность и
обязана работать в контакте с властью.
По данным Росстроя, с 2000 года объемы жилищного строительства в
стране неуклонно растут. За четыре последних года ввод жилья увеличился на
треть. По итогам первого полугодия 2005 года можно говорить о сохранении
опережающих темпов роста объемов строительства жилья по сравнению с
показателями в других секторах экономики. Рост составил 9,2 процента. В
том числе 24,9 по Сибирскому федеральному округу, в Уральском федеральном
округе - 17,4, на уровне примерно в 14 процентов Приволжский,
Северо-3ападный, Дальневосточный федеральные округа. В целом Росстрой
прогнозирует годовой рост примерно на уровне 11 процентов.