ОБЗОР ОСНОВНЫХ СОБЫТИЙ В ЖКХ ЗА ПЕРИОД 14–18 МАЯ

www.gkh-reforma.ru

Минувшая неделя отметилась сразу несколькими важными событиями в ЖКХ. 16 мая президент РФ В.Путин провел встречу с членами Совета Общественной палаты, на которой обсуждались вопросы ветхого и аварийного жилья. Параллельно этому мероприятию в Архангельске состоялось совещание о мерах по реализации в Северо-Западном федеральном округе национального проекта «Доступное и комфортное жилье – гражданам России», на котором при участии полпреда президента И.Клебанова также обсуждалась тема ветхого и аварийного жилья. Днем ранее под руководством Первого заместителя Председателя Правительства РФ Д.Медведева в Перми состоялось совещание с руководителями субъектов Приволжского федерального округа, также посвященное ходу реализации национального проекта «Доступное жилье». К значимым событиям недели можно отнести опубликование 15 мая проекта постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ об обложении НДС операций, связанных с предоставлением жилых помещений в пользование, а также с их обеспечением коммунальными услугами и c содержанием, эксплуатацией и ремонтом общего имущества многоквартирных жилых домов. Согласно этому проекту ВАС РФ не видит оснований для обложения ТСЖ НДС. Следует отметить также заявление министра финансов РФ А.Кудрина о возможности направления финансовых средств, поступающих от продажи активов ОАО "НК "ЮКОС", на формирование специального фонда по реформированию ЖКХ.

Как известно, тема реформирования ЖКХ стала одной из главных в последнем послании президента Путина Федеральному собранию РФ. В своей ежегодной речи президент коснулся вопросов расселения жителей РФ из аварийного и ветхого жилого фонда. Эта тема нашла развитие на встрече президента с членами Совета Общественной палаты РФ 16 мая. Оказывается, что на сегодняшний день, по словам Путина, существуют "люки и белые места: нет самого понятия, что такое аварийное жилье, и что такое ветхое жилье". Заметим, что это заявление весьма странно прозвучало в устах главы государства. На основании чего тогда орган государственной статистики Госкомстат, теперь Росстат, приводил данные об аварийном и ветхом жилье? На основании чего тогда государственные чиновники Госстроя, теперь Росстроя, а также Минрегиона РФ приводили данные о динамике изменения аварийного и ветхого жилого фонда? Получается, что озвученные до сих пор данные официальных государственных органов и лиц, которым по долгу службы положено знать ситуацию с аварийным и ветхим жильем, взяты «с фонаря». Более того, из слов президента можно заключить, что эти органы и ответственные лица не предприняли до настоящего момента необходимых шагов, чтобы дать исчерпывающее определение понятиям аварийного и ветхого жилья, хотя утверждали, что проблема негодного жилья затрагивает интересы значительного количества населения РФ. Возможно, понятийная неразбериха подвинула Председателя комиссии Общественной палаты по вопросам регионального развития и местного самоуправления В.Глазычева к заявлению о том, что хотя на капремонт и расселение аварийного жилья выделяются внушительные суммы, «есть опасность, что в значительной степени серьезный ремонт будет заменен, как у нас принято, «ямочным». Он предложил прибегнуть к общественному контролю над выделением и использованием средств. На это президент Путин отметил, что «расселение, и капремонт тем более - это очень коррумпированные сферы, очень, и с учетом того, что государство будет вкладывать огромные деньги сейчас, возникает тревога за то, как эти средства будут использоваться. И без деятельного общественного контроля эту задачу мы эффективно решить не сможем». В итоге стороны обсуждения пришли к консенсусу о необходимости активизации общественного контроля над использованием государственных средств, которые будут выделяться на капитальный ремонт и расселение граждан из аварийного и ветхого жилья.

В один день со встречей президента РФ с представителями Общественной палаты в Архангельске прошло совещание о мерах по реализации в Северо-Западном федеральном округе национального проекта «Доступное и комфортное жилье – гражданам России». К удивлению президента Путина, прочитай он отчет об этом совещании, его полпред в СЗФО К.Клебанов неожиданно предложил участникам совещания «не заниматься поиском критериев ветхости жилья, а то у вас руки опустятся». Заявление – прямо противоположное тому, о чем говорил в этот день глава государства на встрече с деятелями Общественной палаты РФ, фактически предложив там дать четкое определение аварийному и ветхому жилью. Полпреду президента возразили представители региональных властей и муниципальных образований СЗФО. Зампредседателя комитета по реформе ЖКХ Республики Карелия О.Тельнов рассказал о том, что недавние нормативные изменения, внесенные в порядок признания помещений непригодными для проживания, ухудшили ситуацию. По новому порядку только муниципальные органы наделены правом признавать помещение непригодным для проживания. Вместе с тем, они же наделены обязанностью расселить жильцов в двухнедельный срок. Возникает противоречие – муниципалитеты отказываются признавать жилье негодным для проживания при отсутствии свободного муниципального жилья. Косвенным образом, об этом говорят данные статистики. Например, по данным руководителя агентства по градостроению правительства Калининградской области Т.Кандаковой, в Калининградской области 3% жилищного фонда отнесены к ветхому, а по подсчетам органов местного самоуправления 40% жилого фонда нуждается в комплексном капитальном ремонте. Следовательно, масштаб проблемы оказывается явно большим, чем, судя по всему, хотелось бы видеть полпреду президента в СЗФО. Соответственно, и средства на решение этой проблемы должны выделяться в существенно большем объёме, если эту проблему действительно собираются решать.

Более определенным в этот день был глава жилищной инспекции России Н.Васютин, который на тему ветхого жилья провел в Вологде координационный совет со своими коллегами со всего Северо-запада. Он отметил, что списки ветхого жилья пополняются в настоящее время с невероятной скоростью. Все дело в том, что на капремонты домов в России до недавнего времени смотрели как на желательные, но не обязательные действия. В результате десятки тысяч зданий в таком состоянии, что их проще разрушить и отстроить заново, чем отремонтировать. Признав решение проблемы ветхого жилья важнейшей задачей, он заявил, что сроки введения в действие коммунальной реформы, возможно, будут перенесены, так как подавляющее большинство регионов к этому не готово — не созданы ни ТСЖ, ни управляющие компании.

Свой почин в правительственную инициативу "Освободить ТСЖ от НДС" внёс на неделе Высший Арбитражный суд (ВАС). Пленум означенного суда вынес проект постановления " Об обложении НДС операций, связанных с предоставлением жилых помещений в пользование, а также с их обеспечением коммунальными услугами и с содержанием, эксплуатацией и ремонтом общего имущества многоквартирных жилых домов". Нетривиальная логика ВАС состоит в том, что в этом постановлении налоговый статус ТСЖ как элемент его правового статуса производен от правового (налогового) статуса граждан - членов ТСЖ, а поскольку физические лица не являются плательщиками НДС, то ТСЖ тоже его не платит. Иными словами, ТСЖ как юридическое лицо в вопросах обеспечения коммунальными услугами и с содержанием, эксплуатацией и ремонтом общего имущества многоквартирных жилых домов выступает как физическое лицо, а расчеты между физическими лицами не предполагают взимания НДС. Более того, согласно проекту постановления ВАС управляющие компании (УК), органы местного самоуправления (МСУ) в означенных вопросах также не должны платить НДС, так как их налоговый статус здесь приравнивается к ТСЖ. Если коммунальные услуги и услуги по содержанию, эксплуатации и ремонту общего имущества многоквартирных жилых домов оказывают унитарные предприятия, они получают право на возмещение уплаченного НДС.

Отметим вкратце несколько вопросов, которые вызывает данный проект постановления ВАС в связи со статусом ТСЖ. Что означает освободить ТСЖ от НДС при расчетах с жильцами, образующих ТСЖ? Какие услуги ТСЖ, в конечном счете, оказывает своим членам? Поставщики электричества, газа, тепла, горячей и холодной воды, услуг по водоотведению предоставляют их в соответствии с утвержденными тарифами. ТСЖ здесь изменить ничего не может, если только не накрутить жильцам многоквартирного дома НДС и другие обложения как перепродавец в соответствии с существующей практикой. Именно в качестве перепродавца налоговые органы сейчас рассматривают статус ТСЖ. Привлечение подрядных организаций для проведения текущего и капитальных ремонтов дома означает, что ТСЖ должно автоматически переложить стоимость услуг этих организаций, включающую НДС, на плечи своих членов. В ином случае, ТСЖ само должно организовать структурное подразделение для проведения обслуживания и ремонта дома. Насколько это окажется выгодным жильцам-членам ТСЖ, ещё вопрос. ТСЖ как некоммерческая организация предполагает, что отношения со своими членами она выстраивает на основе членских взносов, которые должны тратиться на нужды членов: ЖКУ, текущее обслуживание дома, капитальный ремонт и т.д. При этом ТСЖ в целом не может отвечать за качество ЖКУ (только за текущее обслуживание дома, если оно само его организует). Получается, что ТСЖ оказывается по сути локальным кассово-расчетным центром, отвечающим за платежи жильцов перед производителями и поставщиками электричества, газа, тепла, горячей и холодной воды, услуг по водоотведению. Какие из этого возникают проблемы – это тема отдельного анализа. В настоящий момент можно лишь отметить, что факты финансовой несостоятельности ТСЖ, как впрочем УК, МСУ перед производителями и поставщиками ЖКУ весьма частое явление в регионах РФ. Вызвано ли это только тем, что ТСЖ по существующей практике рассматривается как перепродавец ЖКУ или здесь имеются другие фундаментальные причины, вскроет самое ближайшее время.

На минувшей неделе из регионов приходили разноречивые новости ЖКХ. К положительным событиям можно отнести сообщение департамента жилищно-коммунальной политики Тюменской области о том, что в 2006 году убытки предприятий ЖКХ области снизились по сравнению с 2005 годом более чем в 2,5 раза. В Новосибирске на капремонт 150 домов выделено 183 млн. рублей. Значительные суммы на ЖКЖ ассигнованы в Архангельской, Астраханской, Свердловской, Ростовской областях. Негативные новости традиционно касались задолженности населения за ЖКУ и предприятий ЖКХ. Наиболее интересные события разворачивались на неделе в столичном регионе.

В 2007 году на модернизацию ЖКХ Свердловской области и подготовку к очередному отопительному сезону планируется потратить 7,9 млрд. рублей. Эти деньги пойдут на строительство газопроводов, обновление котельных, развитие жилищного фонда. Сумма выглядит внушительной, но достаточна ли она для решения основных проблем. В качестве ориентира необходимых вложений можно привести слова начальника отдела экономики, тарифной политики и реформирования ЖКХ министерства строительства и ЖКХ Свердловской области Г.Резвова о том, что минимальный объем вложений в инфраструктуру ЖКХ должен составить 35 млрд. рублей.

На подготовку объектов энергетики и жилищно-коммунального хозяйства Архангельской области к отопительному сезону 2006-2007 годов из бюджетов всех уровней было направлено свыше 1,5 млрд. рублей. Это более чем на 600 млн. рублей превысило показатели прошлого осенне-зимнего периода. При этом директор департамента ТЭК и ЖКХ области А.Лукин отметил, что задолженность муниципалитетов области перед энергоснабжающими компаниями ставит под угрозу нормальное вхождение предприятий ЖКХ в подготовительный период к будущей зиме. Так, на начало мая долги поставщикам топлива составили 300 млн. рублей, а энергетикам – 181 млн. рублей.

В 2007 году бюджет Ростовской области выделит 750 млн. рублей на субсидии муниципалитетам по проведению капитального ремонта в многоквартирных домах. Муниципальные образования, в свою очередь, будут предоставлять субсидии управляющим организациям, ТСЖ либо жилищным кооперативам или иным специализированным организациям по обслуживанию жилого фонда. Капитальный ремонт в Ростовской области необходим в 20 тыс. многоквартирных домов общей площадью 16 млн. кв. метров. Если скромно оценить в среднем капитальный ремонт одного дома области в 5 млн. рублей, то при подобном уровне региональных субсидий капитальный ремонт жилья затянется на 133 года. Разумеется, определенные средства на капремонт жилищного фонда муниципалитеты привлекут самостоятельно. Возможно, своими средствами поучаствуют сами жители. Однако что это изменит в том, если совместно привлеченные ими финансы уменьшат срок в 133 года на 30 лет.

На прошедшей неделе много новостей приходило из Приморского края. Так, работники предприятий жизнеобеспечения края через свои профсоюзные организации обратились к губернатору Приморья с просьбой создать объединение работодателей предприятий жилищно-коммунального хозяйства и присоединиться к отраслевому тарифному соглашению в ЖКХ РФ на 2008 - 2010 годы, что позволит увеличить среднюю зарплату для работников отрасли края до 11 тысяч рублей. На сегодня она не превышает 5000 - 7000 руб. Иначе негативные тенденции ЖКХ, сложившиеся в регионе, могут существенно ухудшить ситуацию. Как считают работники коммунального хозяйства, "в связи с заниженными условиями оплаты труда в отрасли наблюдается отток квалифицированных кадров, особенно рабочих массовых профессий (кочегаров, слесарей, сварщиков, дворников), которые составляют от 30 до 50%".

Ранее во Владивостоке по инициативе администрации Приморья прошел круглый стол на тему "Актуальные вопросы работы жилищных управляющих компаний". На этом совещании, в частности, было заявлено, что "разговоры о реформе ЖКХ могут стать бессмысленными, если не будет выработана система взаимодействия с монополистами - поставщиками тепла, воды, электроэнергии, так как тарифы на эти услуги завышены в 2-3 раза". Кроме того, было отмечено, что попытка разделить жилищный фонд Владивостока на лоты, которые на конкурсной основе будут передаваться управляющим компаниям на обслуживание, представляется неудачной в связи с тем, что во многих лотах на один прибыльный дом приходится десяток приносящих убытки. Едва ли какая управляющая компания, ставящая целью своей деятельности получение прибыли, возьмет в оперативное управление предлагаемые лоты.

К неожиданным выводам пришла постоянная комиссия по городскому хозяйству Думы г. Владивостока, обследовавшая функционирование теплосчетчиков в школах и детских садах города, которые там были установлены для снижения платы за потребляемое тепло как минимум в 2 раза. Оказалось, что половина из них работает неудовлетворительно из-за неправильной эксплуатации и вместо экономии дает дополнительные расходы. Понятно, что эти расходы никак не предусматривались в городской казне.

Ситуация в отрасли по-прежнему осложняется растущим долговым навесом. Так, в Хабаровском крае предприятия жилищно-коммунального хозяйства Бикинского и Вяземского районов рискуют не войти в осенне-зимний отопительный сезон. Бикинское МПП ЖКХ задолжало за потребленную электроэнергию более 3,5 млн. рублей, а МУП ЖКХ "Южное" - 365 тыс. рублей. Как сообщается, с января текущего года данные предприятия нарушают условия договоров энергоснабжения о порядке и сроках оплат. В связи с этим Хабаровскэнергосбыт неоднократно производил частичные ограничения подачи электроэнергии на объекты должников.

14 мая мэрия г. Иваново сообщила о совместном рейде МПЖХ и облуправления федеральной службы судебных приставов по взысканию задолженности по жилищно-коммунальным платежам. "Общая задолженность ивановцев за жилищно-коммунальные услуги перед МПЖХ на данный момент составляет более 150 млн. рублей, - сообщил директор МПЖХ П.Кабанов. - Среди неплательщиков большую часть составляют жители, которые в силу объективных обстоятельств не в состоянии в полном объеме оплачивать жилищно-коммунальные услуги…". На заседании правительства Ивановской области, состоявшемся 15 мая и на котором присутствовали главы муниципальных образований региона, было отмечено, что растущая разница между затратами на закупку теплоэнергии и тарифами, по которым услугу оплачивают потребители, грозит привести сферу ЖКХ на грань серьёзного кризиса.

На сегодняшний день общая задолженность населения Кузбасса за жилищно-коммунальные услуги составляет 825 млн. рублей. Неплатежи населения отрицательно сказываются на работе коммунальных и эксплуатирующих жилищный фонд организаций. В свою очередь у этих организаций возникает задолженность перед производителями электричества, газа, тепла, горячей и холодной воды и т.д. В результате производители ограничивают предоставление ЖКУ, вынуждены тратить значительное количество времени на решение долговой проблемы. Образуется круг растущих взаимных претензий – население обвиняет управляющие компании и поставщиков ЖКУ в завышении тарифов, а последние предъявляют населению претензии в слабой финансовой дисциплине.

На минувшей неделе в столице также обсуждали проблему капремонта жилья. Правительство Москвы подсчитало, что на капремонт порядка 140 млн. кв. метров жилья, находящегося на данный момент в неудовлетворительном состоянии, нужно 256 млрд. руб. В городском бюджете 2007 году расходы столичного правительства на капремонт жилых зданий составили 16 млрд. 937,8 млн. рублей. При этом бюджет Москвы испытывает хронический дефицит финансовых средств, который покрывается за счёт продажи доли города в различных предприятиях, недвижимости, а также за счёт займов, в том числе на международных финансовых рынках. Мэр Лужков уже заявил, что город сможет выделить лишь треть этой суммы, а две трети надо закладывать в бюджет государства, и никаких других возможностей решить эту проблему нет и не предвидится. Ранее Мосгордума приняла в первом чтении проект закона «Основы жилищной политики г. Москвы», в котором воспроизведены нормы нового Жилищного Кодекса, относящие капремонт домов на счёт собственников жилья. Если в старой редакции московского закона об основах жилищной политики от 11 марта 1998 г. за городом была закреплена ответственность за капремонт, то в новой редакции ответственность распространяется только на жильё, которое находится в городской собственности. За капремонт муниципального жилья Лужков, по всей видимости, готов заплатить, а вот за капремонт двух третей жилищного фонда, который в нем нуждается, должны заплатить, очевидно, жители. Может быть, ещё федеральный центр в этом поучаствует. Депутаты Мосгордумы расточали москвичам утешения. "Скорее всего, с капремонтом после принятия нового закона будет так: гражданин заплатит рубль, а Москва - три", - сказал депутат МГД М.Москвин-Тарханов. Однако законодательно такая пропорция не прописана. Народные избранники сошлись на том, что нужно разработать и принять специальный закон "О финансировании капитального ремонта в Москве". В настоящее время понятно одно, что до окончания избирательного цикла 2007–2008 г. непопулярных мер в окончательной редакции, скорее всего, принято не будет.

На неделе московское правительство озаботилось также другой инициативой, связанной с жилищной политикой города. На этот раз речь шла о страховании квартир москвичей от несчастных случаев. По словам главы Департамента экономической политики и развития правительства столицы М.Оглоблиной, число застрахованных квартир остается на уровне 1,5 млн. (примерно 50% жилищного фонда) и это очень тревожит чиновников. Москвичи не спешат оплачивать страховые взносы даже по льготным городским программам из расчета 90 коп. за 1 кв. м. Особенно остро дело обстоит в домах ЖСК и ТСЖ. По словам замглавы Департамента жилищной политики Н.Федосеева, в них застрахованы всего 21% квартир. При этом, как намекают чиновники, москвичи по-прежнему рассчитывают на то, что при наступлении несчастного случая город поможет. Однако новый Жилищный кодекс подобного не предусматривает. При этом Жилищный кодекс возлагает на владельцев жилья ответственность за содержание и общедомового имущества. Лестницы, чердаки, подвалы, лифты тоже нужно страховать за счёт собственников многоквартирных домов. Что же предлагают столичные чиновники по этой теме? Пока они выразили готовность организовать разъяснительную работу с жителями, прежде всего, с членами ТСЖ и ЖСК.